Sıkça Sorulan Sorular

Samsun merkezde faaliyet gösteren bir firmayız. Site apartman iş merkezi ve rezidans binalarında profesyonel yönetim hizmeti yapmaktayız. Kapıcısı olmayan binalara mobil kapıcılık adı altında temizlik ve kapıdan çöp toplama hizmeti sunmaktayız. Genel olarak bakıldığında tüm yapıların; tamir, tadilat, dış cephe yapımı, çatı yapımı, asansör yıllık revizyonları, icra ve davalar vs. sorumluluk alanımıza girmektedir.

Yılların verdiği bir tecrübeye sahibiz. Uzman kadro ve uzman tedarikçiler ile çalışmaktayız. Yapılan tüm işlemler hızlı bir şekilde yapılıp site apartman sakinlerine bilgileri verilmektedir. Yapılan harcama ve evrakları şeffaf bir şekilde kayıtlara alınıp arşivlenmektedir. Gelir gider bilançoları aylık olarak apartman sakinlerine sunulmaktadır. Mobil uygulamamız sayesinde site-apartman sakinleri tüm verilere anlık olarak ulaşabilmektedir.

Apartman veya bina yöneticisi, kiracıya hesap vermek zorunda değildir. Yönetici Kat malikleri kuruluna veya apartman denetçisine hesap vermekle yükümlüdür.

Apartman ve sitelerdeki yöneticinin veya yönetim kurulunun işlemlerini denetler, hesaplarını inceler, yapılan harcamaların yasa ve yönetim planına uygun olup olmadığı ile ilgili bina aktif pasif durumlarını inceleyip, tüm bunları eksiksiz olarak kat maliklerine sunar.

Kat Mülkiyeti Kanunu 39 uncu maddesine göre, kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da apartman hesaplarının gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

Çatı katının yapılması veya tam kata çevrilmesi için, tüm kat maliklerinin yani, tüm ev sahiplerinin oy birliği kararı alması zorunludur.

Binalarda bulunan kat maliklerinin, sayı ve arsa payı çoğunluğu kararı yeterli olacaktır.

Kat mülkiyeti Kanunu 20 inci maddesine göre, kiracı ile kat malikini müştereken ve müteselsilen sorumlu tutuluyor. Kiracının ödemediği aidatlardan kat maliki (daire sahibi) aynen sorumlu oluyor. Kat maliki ödediği ve zarara uğradığı aidatlar için kiracıya rücu etme hakkına sahiptir.

Kmk 20’inci maddesine göre kesinlikle sorumludurlar. Ancak tüm kat malikleri oy birliği ile alacakları kararla, giriş ve zemin katların asansör ödemelerinden muaf tutulabilirler. Bu alacakları kararı da yönetim planına işlemelerinde yarar var.

Binanın dış görünümünde değişiklik olacağından, açık balkonlarının kapatılması veya odaya katılması için kat maliklerinin 4/5 inin izninin alınması şart.

Kanunda denetçinin ücret alması ile ilgili hüküm yoktur. Kat malikleri isterlerse, alacakları karar ile denetçiye ücret ödeyebilirler.

Yönetici (yönetim kurulu) tarafından yıl içerisinde yapılan işleri, harcamaları, gelir ve gider durumlarını yasaya ve yönetim planına uygun yapılıp yapılmadığını raporlar. Yönetim planında belli bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayı içerisinde kat maliklerine düzenlediği bu raporu sunar.

Ana taşınmazın tüm bağımsız bölüm maliklerinin imzalarıyla yaptıkları sözleşmedir.

Ana yapı yapılırken yani kat irtifakı kurulurken yapılır.

Kurulamaz. Yönetim planı kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan sözleşme belgeleri arasındadır.

İmzalamayan kat maliki veya malikleri hakkında, Sulh Hukuk Mahkemesine dava açılır. İmzalamasına karar verilmesi istenir. Yönetim planında mimari veya yasaya aykırı bir şey yoksa mahkeme kararını verir.

Yapılamaz. Onarım, tesis ve değişik renkte badana boya gibi durumlarda, bütün kat maliklerinin 4/5 inin izni alınması gerekmektedir.

Kanunen sekiz daire ve üzeri yapılar da yönetici olmak zorundadır. Sekiz daire altı binalar da ise istenirse yönetici seçilebilir.

Evet seçilebilir. Kmk 34’üncü maddesinde belirtildiği üzere, yönetici dışarıdan bir kimse de olabilir, kiracı da olabilir veya uzman bir yönetim firması da olabilir.

Apartman toplantısı kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile toplanılıp, yönetici seçilir.

Yönetim planında yazılı bir zaman yoksa yönetici kat (bağımsız bölüm) maliklerine her takvim yılının ilk ayında tüm yapılan gelir-gider ve benzeri konuların hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, yöneticiden hesapların gösterilmesini her zaman isteyebilirler. Kat mülkiyeti kanunu 39’uncu madde de açıkça belirtilmiştir.

Bu takdir de ana taşınmazın bulunduğu bölgedeki T.C. Sulh Hukuk Mahkemesi’ne kat maliklerinden birinin başvurması yeterlidir. Mahkeme mümkünse diğer kat maliklerini de dinleyip uygun gördüğü kat malikine veya dışarıdan birine atayabilir.

Göreve başladığı tarihten itibaren kat malikleri tarafında altı ay geçmeden değiştirilemez. Ancak bu altı ay içinde, haklı bir sebebin çıkması halinde mahkemece atanan yönetici yine mahkemece incelenip görevine son verilir veya değiştirilir.

Evet. Yönetim planında belirtilmiş bir zaman yok ise, kat malikleri kurulu her üç ayda bir yöneticiyi denetleyebilir. Ayrıca haklı bir neden çıkması halinde kat malikleri yöneticiyi her zaman denetleyebilir. KMK 41’inci maddesinde açıkça belirtilmiştir.

Hayır olamaz. Denetçi kat maliki, yani bağımsız bölüm sahiplerinden olmalıdır.

Böyle bir mecburiyet yoktur.

Kanunda denetçinin ücret alması ile ilgili hüküm yoktur. Kat malikleri isterlerse, alacakları karar ile denetçiye ücret ödeyebilirler.

Yönetici (yönetim kurulu) tarafından yıl içerisinde yapılan işleri, harcamaları, gelir ve gider durumlarını yasaya ve yönetim planına uygun yapılıp yapılmadığını raporlar. Yönetim planında belli bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayı içerisinde kat maliklerine düzenlediği bu raporu sunar.

Önemli bir sebebin çıkması halinde denetçiler tüm apartmanı toplantıya çağırma yetkisi vardır. Kat Mülkiyeti Kanunu 29’uncu maddede bu konuya yer verilmiştir.

Apartman görevlisi (Kapıcı) – Kaloriferci – Bahçıvan – Bekçi (Güvenlik) elekrik, su, asansör.

Kat malikleri kurulu, aralarında başka karar türlü bir kakar almadıklarında; Tüm ortak yerlerin bakım, onarım, koruma, güçlendirme giderleri. Ana taşınmazsın sigorta ettirilmesi. Yönetici aylığı (ücreti).
Ortak tesislerin işletme giderleri ve bakım aylığı gibi giderler.

Kısaca aidatlardan kiracı, demirbaş giderlerinden ev sahibi sorumlu tutulmaktadır. Yargıtay kararları da, uygulama da bu yöndedir.

Bağımsız bölümde kiracı olarak oturan ya da başka bir nedenle yararlananlar da ortak giderlere de bağımsız bölüm sahibiyle müştereken ve zincirleme yükümlü olurlar.

Evet edilir. Ancak kiracının ödemekle yükümlü olduğu tutar kira bedeli kadardır. Yaptığı ödeme kira bedelinden düşülür.

Bir işletme projesi veya kat malikleri kurulu ile aidat avansı belirlendiğinden bunda tüm daireler sorumludur. Gider avansı kişiye değil daireye yapıldığından aidatın fiili veya hukuki önemini ortadan kaldırmaz.

Kat mülkiyeti kanunu kat malikleri ve kiracılar arasında hakkaniyet ve tahsilat kolaylıkları sağlamaktadır. Ancak aidat borcu varken dairesini satıp giden kat maliki için ayrıca hukuki süreç başlatılmaktadır.

Kiracısının ödemediği aidat sebebiyle ev sahibi her koşulda diğer kat maliklerine karşı yükümlüdür. Borcunu ödemeyen kiracının tüm aidat borcu ev sahibinden istenebilir ve icra işlemi yapılabilir.

Bir kat malikinin borcu adi alacaklardan önce gelir, yani rüçhanlı alacak olarak kabul edilir. Diğer bir deyişle kat maliklerinin hakkını korumak adına borçlu olan kat malikinin diğer borçlarından öncelikli borçtur. Kat Mülkiyeti Kanunu 22 inci madde de belirtilmiştir.

Toplantı da oy çokluğu ile alınacak karar ile apartman / site yönetim firması ile binanın yönetilmesi için karar alınır. İlgili firmanın ticari unvanı ve vergi numarası belirtilmesi dışında yapılacak yöneticilik sözleşmesi ile devredilmesinde fayda bulunmaktadır. Apartman / Siteye ait belgeler (karar defteri, işletme defteri vb.) apartmanın verdiğine ilgili firmaya teslim ettiğine dair belge bulundurması açısından teslim tutanağı düzenlenerek verilir. Devir işlemi yapılırken apartman / sitenin tüm hesap durumu, aidat avansı borç – alacak durumu, binanın firmalarla ilgili cari hesap bakiyeleri firmaya yazılı olarak verilir.

Apartman / site ile yapılacak yöneticilik sözleşmesinde firmanın resmi bilgiler ile binanın bilgileri taraflar bölümünde yer almalıdır. Sözleşme süresince aylık hizmet bedeli ve sözleşme fesih konusu yer almalıdır. Profesyonel yönetim firmasının vereceği hizmetler belirtilmelidir. Sözleşme firma adına ve bina adına yetkili kişiler tarafından imzalanarak 1 nüsha bina da 1 nüsha da yönetim firmasında kalacak şekilde 2 nüsha olarak düzenlenir.

Yönetim firması ilk olarak apartman / sitenin işletme projesini hazırlar. Aidat avansı ve binanın cari hesap bilgilerini kendi sistemlerine girerek tahsil edilmeyen alacaklar varsa gerekli iletişimi sağlar. Düzenli olarak aidat avansı takibini yapar. Apartman / sitenin öncelikli acil yapılması gereken kanun tarafından zorunlu tutulan işler varsa eksikliklerini gidermek için çalışmalara başlar. Sakinlerin güvenliği için eksiklikleri tespit ederek durumu hakkında bilgileri toplar. Çalışan personel varsa özlük dosyasında eksiklikler varsa tamamlar.

Bir kat malikinin borcu adi alacaklardan önce gelir, yani rüçhanlı alacak olarak kabul edilir. Diğer bir deyişle kat maliklerinin hakkını korumak adına borçlu olan kat malikinin diğer borçlarından öncelikli borçtur. Kat Mülkiyeti Kanunu 22 inci madde de belirtilmiştir.

Bir kat malikinin borcu adi alacaklardan önce gelir, yani rüçhanlı alacak olarak kabul edilir. Diğer bir deyişle kat maliklerinin hakkını korumak adına borçlu olan kat malikinin diğer borçlarından öncelikli borçtur. Kat Mülkiyeti Kanunu 22 inci madde de belirtilmiştir.

Toplantı da oy çokluğu ile alınacak karar ile apartman / site yönetim firması ile binanın yönetilmesi için karar alınır. İlgili firmanın ticari unvanı ve vergi numarası belirtilmesi dışında yapılacak yöneticilik sözleşmesi ile devredilmesinde fayda bulunmaktadır. Apartman / Siteye ait belgeler (karar defteri, işletme defteri vb.) apartmanın verdiğine ilgili firmaya teslim ettiğine dair belge bulundurması açısından teslim tutanağı düzenlenerek verilir. Devir işlemi yapılırken apartman / sitenin tüm hesap durumu, aidat avansı borç – alacak durumu, binanın firmalarla ilgili cari hesap bakiyeleri firmaya yazılı olarak verilir.

Apartman / site ile yapılacak yöneticilik sözleşmesinde firmanın resmi bilgiler ile binanın bilgileri taraflar bölümünde yer almalıdır. Sözleşme süresince aylık hizmet bedeli ve sözleşme fesih konusu yer almalıdır. Profesyonel yönetim firmasının vereceği hizmetler belirtilmelidir. Sözleşme firma adına ve bina adına yetkili kişiler tarafından imzalanarak 1 nüsha bina da 1 nüsha da yönetim firmasında kalacak şekilde 2 nüsha olarak düzenlenir.

Yönetim firması ilk olarak apartman / sitenin işletme projesini hazırlar. Aidat avansı ve binanın cari hesap bilgilerini kendi sistemlerine girerek tahsil edilmeyen alacaklar varsa gerekli iletişimi sağlar. Düzenli olarak aidat avansı takibini yapar. Apartman / sitenin öncelikli acil yapılması gereken kanun tarafından zorunlu tutulan işler varsa eksikliklerini gidermek için çalışmalara başlar. Sakinlerin güvenliği için eksiklikleri tespit ederek durumu hakkında bilgileri toplar. Çalışan personel varsa özlük dosyasında eksiklikler varsa tamamlar.

Apartman görevlisinin ücretini genel giderler olan aidatı dairede oturan kiracı veya kat maliki öder.

Ancak apartman görevlisi (kapıcı) kıdem tazminatını, kat maliki öder.

Binaların dış duvarlarına reklam verilmesinde hiç bir yasal engel yoktur. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45 inci maddesine göre bina dış duvarlarının reklam amacıyla kiralanması bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri kararla yapılabilmektedir.

Oturduğumuz apartmanların kütüğünde, mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde, kesinlikle hastane, klinik, dispanser, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz. Ayrıca binalardaki kat maliklerinin kendi aralarında yapacağı anlaşmalar ve sözleşmeler ilgili kanuna göre geçersizdir. Ancak apartmanlarda dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler açılabilir.

Ana gayrimenkulün yönetim planında dükkan önlerinin kullanımı ile ilgili bir madde yok ise, kat mülkiyeti kanunu 4. maddesinde bahsedildiği gibi, kapıcı, kaloriferci daireleri, ortak garajlar, sığınaklar, asansörler, su depoları, sosyal tesisler, merdivenler, dış cepheler, çatılar, binanın bahçeleri gibi yerler ortak alan içerisinde bulunmaktadır. Bu nedenle her hangi bir bağımsız bölüm sahibi, bu ortak alanlarda kendi menfaati için kullanamaz. Kat maliklerinin alacağı bir karar ile dükkan önündeki yerler kullanımına izin verilebilir.

Apartmanlarda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinde binada her hangi bir değişiklik gibi yani balkonları kapatılması için bütün kat maliklerinin 4/5 inin onayı alınması gereklidir.

Binalarda balkonları kapatmak İçin kat maliklerinin 4/5 inin onayı alınması gereklidir. Balkonu odaya katmak içinse, oy birliği şartı aranmaktadır.

in hakkını korumak adına borçlu olan kat malikinin diğer borçlarından öncelikli borçtur. Kat Mülkiyeti Kanunu 22 inci madde de belirtilmiştir.

Binalarda şikayetin türüne göre, gürültü yapan kimselere Kabahatler Kanunu’nun 36. maddesine göre 150 TL ve Çevre Kanunu uyarınca 1.461 TL para cezası kesilebilir.

Binada bulunan gürültüsü tahammül edilemeyecek bir duruma geldiyse, zabıtaya veya karakola şikayette bulunabilirsiniz.

Kat Mülkiyeti Kanunu 22 inci maddesinde ortak giderlerin teminatı hakkındaki maddede denildiği üzere, kendisine düşen borçları ödemeyen kat malikinin taşınmazına, yönetici veya kat malikleri aidat borçları yüzüne ipotek koyma hakkı vardır.

Kat mülkiyeti kanunda, bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kendi oy bağımsız bölümler bunun dışındadır. Ancak kırk ve daha az sayıdaki binalarda, bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Burada bahsedilen oy sayısı kavramı, bina toplantısına katılanların değil, ana gayrimenkuldeki tüm oyların sayısıdır.

Kat malikinin kiracısına vekalet vermesi halinde kiracılar apartman yöneticisi olarak seçilebiliyor. Ancak kiracılar apartman denetçisi olamıyor.

Kiracılar apartman toplantısına katılabilirler, ancak oy kullanamazlar.

Ancak Kat Mülkiyeti Kanununda, 2007 yılında kmk 31. maddesine eklenen fıkra ile, vekaleten oy kullanma hakkı getirilmiştir. Kiracılar oy kullanabilmesi için kat malikinden alacakları vekaletname belgesi ile oy kullanabilirler. Bu vekaletname noterden olmasına gerek yoktur.

Diğer bir husus kiracı ve ev sahibi arasında yapılan kira kontratında da toplantılara kiracı katılabilir açıklaması da eklenebilir. Ancak bu yaygın bir işleyiş sistemi değildir.

Feshedebilir. Ancak yönetici, denetçi veya kat maliklerinin 1/3’ü ile hızlı bir şekilde en az 15 gün öncesinden toplantı sebebi belirtilerek olağanüstü toplantı çağrısı tebliğ etmelilerdir. İstifa eden yönetici istifa dilekçesini sunduktan sonra toplantıda yönettiği döneme ilişkin hesabını verir.

Yönetim firmaları için ise yapılan sözleşmeyi dikkate alınarak kat (bağımsız bölüm) malikleri kendilerine düşen borçları ve yükümlülüklerini yöneticiye karşı yerine getirmedikleri taktir de istifa etmesi uygun olmaktadır.

Ayrıca Yargıtay 5.Hukuk Dairesi:29.01.1990, E:1990/1192, K:1990/1477 kararında “ölüm, istifa veya görevden alınma ile boşaltılmış sayılmaktadır. Yönetici istediği zaman istifa edebilir.” ibaresi yer almaktadır.

“İstifa eden yönetici yerine, kat mâlikleri toplantıya çağrılmadan ve oradan bir karar alınmadan, yönetici atanması için mahkemeye başvurulamaz.” (Y. 5. HD., 16.2.1976, E. 1976/381, K. 1976/1762.)

Apartman yönetim planı, bütün kat maliklerini ilgilendiren ve hazırlanması zorunlu olan bir sözleşmedir. Bir bina henüz inşaat aşamasındayken yönetim planı hazırlanır ve tapuya verilir. Yönetim planlarındaki tüm hükümler apartman ve site yönetim tarzını ve yaşam şekline yön verir. Bir nevi ana kurallar çerçevesindedir

Kat maliklerinin uymakla yükümlü olduğu kurallar, ortak alanların kullanımı, dükkan önlerinin kullanımı, evcil hayvan beslenmesi, aidatların tespiti, yönetici seçimi, otoparkın kullanımı, gibi bir çok binayı ilgilendiren konu yönetim planında yer almaktadır.

Yönetim planı tüm kat maliklerinin, 4/5 çoğunluk kararı ile değişir.

Yönetim planında yer almayan her durumlarda Kat Mülkiyeti Kanunundaki maddeler uygulanır.

Kiracının apartmanda gündelik giderlerinden olan kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi (güvenlikçi) gibi giderler ile; ortak kullanımda olan elektrik, yakıt, su gibi giderler kiracıya aittir.

Bunun dışında ana gayrimenkulde yapılan tüm demirbaş giderleri, kat malikine aittir.

Bu durumda apartman boyası ana gayrimenkulü ilgilendiren ve kalıcı bir gider olması sebebiyle, binanın badana ve boyası kiracıya değil, binadaki kat malikine aittir.

Apartman yöneticileri haklı nedenlerden dolayı her an istifa edebilirler.

Genelde istifa etme sebeplerinin başında, kat maliklerinin üzerlerine düşen aidat ve borçlarını ödememe sebebidir. Bu neden yüzüne apartmanın mecburi yapılması gereken tüm harcama ve giderleri aksaklığa sebep olmaktadır. Diğer bir neden ise, günümüz koşullarında bina ve sitelerin iş yükü fazlalaştığından, yöneticiler artık sorumluluklarının ağır geldiği ve yıprandıklarını belirterek, yöneticilik görevden ayrılmak isteyebilirler.

Ayrıca yönetici bu sebeplerden dolayı uğradığı zarar nedeniyle tazminat talebinde bulunabilir. Ancak yöneticinin istifasından dolayı apartmanı doğrudan ilgilendiren bir zarar oluşmuşsa, bu yönetici tarafında istifa etse dahi karşılanmak zorundadır.

Apartmanlarda otopark paylaşımı nasıl olur?

Binalarda bulunan bağımsız bölümlerin sayısı 40 dan fazla olan kaloriferli veya kalorifersiz apartmanlar için kapıcı dairesi yapılması gereklidir. 

Katı yakıt dışındaki diğer ısıtma sistemleri kullanılan apartmanlar için, bağımsız bölüm sayısının 60 dan fazla olması durumunda kapıcı dairesi zorunludur.

Ayrıca apartman kapıcı daireleri, en az brüt 50 m2’ dir. Apartman dışında tertiplenen kapıcı daireleri en fazla brüt 40 m2 olmalıdır.

Yönetici toplantı zamanını, 15 gün önceden tüm kat maliklerinin bilgisi olacak şekilde tebliğ etmelidir.

Yönetici toplantı zamanını tebliğ ederken, birinci toplantıda yeter sayısının sağlanmaması durumunda, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtmelidir.

Apartman ilk toplantısı kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğu ile karar verilir. Ancak ilk toplantıda yeter sayısı oluşmaması durumunda, ikinci toplantı ile birinci toplantı arası 7 günden az olamaz, en geç 15 gün içinde yapılması gereklidir. İkinci toplantıda yeter sayısı ise salt çoğunluktur.

Olağan Toplantı;
Apartmanlar da toplantılar yılda en az bir sefer, toplu yapılarda ise iki yılda bir en az bir sefer olmak şartı ile yapılmalıdır. Apartmanların yönetim planlarında toplantı ile ilgili zamanlar belirtilmemişse her takvim yılın ilk ayında, toplu yapılarda ise ikinci takvim yılının ilk ayı olan ocak ayında toplantı yapılır. Yönetim planında gün-saat-yer bildirilmişse hiçbir özel çağrıya gerek kalmadan toplantı yapılır. Ancak günümüz koşullarında ev sahiplerinin ve ortak kararların değişmesi nedeniyle olağan toplantıların ayı belli olmuşsa da, günü, saati ve nerede yapılacağı değişkenlik göstermektedir. Bu sebep ile yönetim planında toplantı ile ilgili eksik olan husus da belirtilerek, toplantının olacağı aydan önceki ay apartman duyuru panosuna asılıp bir tutanak altına alınması yeterlidir.

Kanun burada olağan toplantı çağrı usullerini, olağanüstü toplantı çağrısı gibi yapmaya gerek görmemiştir. Kanun olağan toplantıda yönetim planındaki gün, saat ve yeri baz almıştır.

“Buradaki önerimiz toplantıdan 15 gün önce kat maliklerinin bilgisi olacağı şekilde çağrı yapmak ve  bina duyuru panosuna asıldığı için de kat maliklerinin katılım sayısı ve toplantı usulü daha sağlıklı olacağıdır.”

Olağanüstü Toplantı;
Apartman ve toplu yapılarda önemli bir sebebin çıkması durumunda, yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin isteği üzerine toplantıdan en az 15 gün önce bilgilerinin olacağı şekilde toplantının gün, saat ve yerini bildirmek, ayrıyeten ilk toplantıda yeter sayının sağlanmaması durumun da ikinci toplantının gün, saat ve yerini aynı toplantı tebliğinde bildirilmesi gereklidir. İlk toplantı da yeter sayının sağlanmaması durumunda ilk toplantı ile ikinci toplantı arasındaki süre en az 7 gün olmalıdır.

Olağanüstü toplantıda dikkat edilmesi gereken bir hususta yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin toplantı çağrısını yaparken toplantının sebebini de toplantı çağrısında tüm kat maliklerine bildirmek zorunda.

Yönetici bir türlü zamanında toplantı yapmıyorsa, kat maliklerinin üçte biri veya denetçi toplantı talep edebilir ve tüm kat maliklerine toplantı çağrısı yapabilir.

Toplantı çağrı usullerinin eksik yapılması yani kat maliklerine toplantı zamanından önce çağrı gün sayısı, yapılacak çağrılarda ay, gün, saat, yer veya toplantı sebepleri gibi konularda eksiklik olması, toplantıda alınacak kararların geçersiz olmasına hatta mahkeme yolunu gidilmesine sebep olmaktadır.

i borçtur. Kat Mülkiyeti Kanunu 22 inci madde de belirtilmiştir.

Bina ve sitelerde yapılması gereken tüm işlerde, kat maliklerinin karar yeter sayıları değişkenlik göstermektedir. Örnek vermek gerekirse yönetici seçimi, otopark paylaşımı, bina önü dükkanların kullanım durumları, yönetim planı değiştirilmesi, bina dış cephesi ve ortak alanlardaki değişiklikler, tamiratlar, tadilatlar, bina demirbaşlarının bakım, onarım ve yenileme işleri gibi daha bir çok hususta kat malikleri toplantı kararları önemlidir. Alınan bu kararlar kat mülkiyeti kanun maddelerindeki karar yeter sayılarına aykırı şekilde alındı ise geçersiz hükmündedir.

Burada genel olarak kat malikleri/temsilciler kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısının fazlası ile toplanır ve oy çokluğu ile karar alınır. Ancak bu kararlar alınırken yönetim planı göz önünde bulundurularak karar yeter sayısı ile kararlar alınmalı oybirliği ve beşte dört çoğunluk kararları yönetim planı ile eş değer yapılmalıdır.

Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Aranan Kararlar;
“Sayı ve arsa payı çoğunluğunun açılımı, bir binadaki tüm daire ve dükkanların toplam sayısının yarısından fazlası demektir. Yani yarısından fazlası ile toplantı başlar ve buradaki çoğunluk ile kararlar alınır.”

Yönetici seçimi – Denetçi seçimi 
Örneğin, 20 daireli bir apartmanda en az 11 kat malikinin toplantıda bulunması gereklidir. İlk toplantıda yeter sayıya ulaşılamadıysa ikinci toplantıda da kat maliklerinin tekrar yarısından fazlası ile yani 11 daire ile toplantı yapılır, 6 daire olumlu görüşü ile yönetici seçimi yapılır. 
Apartman ve siteler de ortak yerlerin daha düzgün ve rahat halde kullanılmasının yani faydalı olan tüm yenilik ve ilaveler kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar neticesinde yapılır. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 42 de belirtilmiştir.

Is yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme yada ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesinde kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak merkezi sistemden ferdi ısıtma sistemine geçişte 2000 m² metrekarenin üstünde olan binalarda bu kararda oy birliği aranır.
Engellilerin yaşamları için zorunlu olan proje tadilatları kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülür ve burada sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alınır.

Oybirliği Gerektiren Kararlar:
Oybirliği alınacak bir kararda, tüm kat maliklerinin tamamının yani yüzde yüzünün aynı görüşte oy kullanmasıdır.
Apartmanlarda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde, sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler kat maliklerinin oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

Binanın dış duvarları, çatı veya damının reklam maksadı ile kiralanması gibi yönetimsel işlerinde tüm kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar doğrultusunda yapılmaktadır.

Toplam inşaat alanı 2000 metrekare ve üzerinde olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar neticesinde değiştirilir.
Ana gayrimenkulün bir hak ile kayıtlanması, arsanın bölünmesi veya bölünen kısmın mülkiyet hakkının bir başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflarda oybirliği şartı aranmaktadır.

Ana yapının üstüne kat ilavesi, mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması, zemin veya bodrum katları ile, arsanın boş kısmındaki yerler için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle kararı vermesi gereklidir.
Oybirliği Sağlansa Bile, Geçerli Olmayan Kararlar;
Apartman ve sitelerde mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen her bağımsız bölümünde dispanser, hastane, klinik, poliklinik veya ecza laboratuvarı gibi yerler asla kurulamaz. Kat malikleri kurul kararlarında buna aykırı alınmış kararlar geçersizdir. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 24 de kesin olarak belirtilmiştir.

Beşte Dört Çoğunluk Gerektiren Kararlar:
Kat maliklerinden herhangi biri, tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça binaların ortak yerlerinde onarım, inşaat gibi değişikler ve farklı renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Örneğin balkonların kapatılması.
Ana gayrimenkulün anayasası sayılan yönetim planının değiştirilmesi için beşte dört çoğunluk kararı gereklidir

Oya Katılma Ve Vekaleten Oy Kullanma Şartları:
Kat malikleri toplantısında alınacak karar doğrudan kendini ilgilendiren kat maliki toplantıya katılabilir, ancak kendi ile ilgili oya katılamaz. 
Ayrıca bir kişi ana gayrimenkulde sahip olduğu bağımsız bölüm sayısı ne olursa olsun tüm oyların üçte birinden fazla oy kullanamaz.
Kat maliklerinden birisi diğer kat maliklerinin vekili sıfatıyla oy kullanabilir ancak bu kişi tüm oyların yüzde beşinden fazlasına oy kullanmak için vekil tayin edilemez ve kırk daire ve altı binalarda ise bir kişi en fazla iki kişinin vekili olarak oy kullanabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 31 de bu konulara yer verilmiştir.

Apartman / Site işletme projesi nedir?

İşletme projesi apartman ve sitelerin gelecek 1 yıllık dönemindeki tahmini gelir ve gider tutar hesabıdır. Yani tahmini aidat avansıdır. İşletme projesi Kat Mülkiyeti Kanunu 37. maddesinde açıkça belirtilmiştir. Kanun maddesinde önemine şu şekilde yer verilmiştir. “Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.” ibaresi belirtildiği üzere bir nevi apartman veya site için olmazsa olmazıdır. 

Buradaki önemli ayrıntı kat malikleri kurulu toplantıda gelecek dönem için bir gider avansı (aidat) belirlediyse bu da işletme projesi yerine geçer ve işletme projesi yapmak şart değildir.

İşletme projesi kapsamına giren harcamalara örnek vermek gerekirse apartman, site veya binaların temizlik, elektrik, su, doğalgaz, asansör bakımı, görevli personel (kapıcı), bahçıvan, güvenlik, malzeme ve yönetici ücretleri gibi harcamalardır.

Burada dikkat edilecek hususlardan birisi de işletme projesi ile demirbaş avansını karıştırmamak gereklidir. Demirbaş avansları ise yapılması, onarılması veya yenilenmesi gereken ve kat maliklerince karara bağlanmış demirbaş giderlerdir.

İşletme projesi mutlaka kat maliklerine veya bağımsız bölümünden yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilmesi mecburidir. İşletme projesine itiraz süresi ise yedi gündür. Yedi gün içinde itiraz edildiğinde tekrar kat malikleri kurulunca görüşülür ve karara bağlanır. Ancak yedi gün içinde itiraz edilmeyen işletme projesi geçerli sayılmış kabul edilir. Kiracılar veya o konutta fiilen oturanların da işletme projesi giderleri yani aidat avanslarına katıldığı için, onlarında yedi gün içerisinde işletme projesine itiraz etme hakları vardır. İtiraz edilmiş işletme projesinde uzlaşma sağlanamaz ise T.C. Sulh Hukuk Mahkemesi’ne kat maliki veya kiracısı da dava açma hakkına sahiptir.

İşletme projesi hazırlanırken bir önceki yılın gelir ve giderleri detaylı incelenip bir sonraki yıl için artışlar veya maliyetler hesaplanarak titizlikle yapılmasında yarar vardır.

İşletme projesi hazırlanırken Kat Mülkiyeti Kanunu 20 inci maddesindeki hükümler göz önünde bulundurularak hazırlanır. Buradaki dikkat edilecek husus işletme projesindeki belirli gider avans aidatlarına her daire farklılık göstermesi mümkün olmaktadır ve bunun sebebi arsa payı oranında paylaştırılmasıdır. Bu da Kat Mülkiyeti Kanunu 20. maddesinde açıkça belirtilmiştir.

Kanun koyucu işletme projesinde ön görülen gider avanslarının tahsilini kolaylaştırmak için işletme projesini resmi senet niteliğinde kabul etmiştir. Apartman ve sitelerde kesinleşmiş olan işletme projesi icra ve iflas kanunu 68. maddesinin 1. fıkrasındaki belgelerden sayılmıştır.

yani rüçhanlı alacak olarak kabul edilir. Diğer bir deyişle kat maliklerinin hakkını korumak adına borçlu olan kat malikinin diğer borçlarından öncelikli borçtur. Kat Mülkiyeti Kanunu 22 inci madde de belirtilmiştir.

Yönetim planı bina ilk kurulurken yani kat irtifanın kurulması evresinde tapu dairesine verilmesi gereken belgeler arasındadır. KMK 12 inci maddede belirtilmiştir. Yönetim planı, arsa sahibi veya tapuda yazan paydaşlarının ilk genel kurul toplantı tutanağıdır. 

Bir nevi apartmanın veya sitelerin anayasasıdır. Yönetim planının zaman aşımı yoktur, ancak kat mülkiyetinin sona ermesi veya kat malikleri tarafından iptal edilmedikçe sona ermez. Yönetim planında yazan hiçbir madde Kat Mülkiyeti Kanununa aykırı olamaz ve o hususlar geçersiz konumdadır.

Yönetim planı ilk hazırlanırken oturumuna yönelik olup, kat maliklerinin ihtiyaçlarına cevap verebilecek şekilde hazırlanmalıdır. Tüm yönetim planın değişmesi veya ek madde konması için tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu gereklidir. Ancak kat mülkiyeti kanunu 24 üncü maddesinde yazan bazı konularda oybirliği şartı aranmaktadır ve yönetim planında bununla ilgili maddeler beşte dört çoğunlukla değil, oybirliği şartı ile değişiklik yapılmalıdır. Kısacası örnek vermek gerekirse yönetim planı yıllık olağan toplantı zamanı, yönetici hakkındaki hususlar, evcil hayvan besleme, otopark dağılımı, dükkanların aidatlara katılması ve dükkan önlerinin kullanımları, mesken olarak kullanılan apartmanlarda iş yeri açmayla ilgili hükümler gibi daha bir çok maddeler vardır.

Özetlemek gerekirse; yönetim planı ilk hazırlanırken müteahhitler aynı kalıp yönetim planlarını hazırlayıp arsa sahiplerinin onayları ile tapuya bırakmaktadırlar, fakat zaman içerisinde bina veya sitelerde oturum başladığında çeşitli problemler çıkmaktadır. Onun için yönetim planı hazırlanırken çok dikkatli ve o binanın oturumuna tam hizmet edecek şekilde hazırlanmalıdır.

hakkını korumak adına borçlu olan kat malikinin diğer borçlarından öncelikli borçtur. Kat Mülkiyeti Kanunu 22 inci madde de belirtilmiştir.

Bir apartmanda yeni ev almış kişi önceki borç ve gelecek borçlardan yani kıdem tazminatından sorumludur. Ancak satın aldığı evin bir önceki sahibine satın alınan tarihten önceki borç için rucu etme hakkına sahiptir.

Daireyi veya dükkanı devir eden kat maliki, devrettiği tarihe kadar ve devrettiği tarihteki ücretle sınırlıdır. Ayrıca söz konusu borcun devir tarihinden itibaren iki yıl içerisinde doğmuş olması gerekmektedir.

Bu tarihten sonra oluşan borçlardan, devreden malik sorumlu olmayacaktır.

Özetle yeni kat maliki, apartman görevlisinin kıdem tazminatının tamamından sorumludur ve ödemek zorundadır. Yeni ev sahibi kendisinden önceki ev sahibine ise geçmiş yıllar için rücu etme hakkı vardır.

Özetle yeni ev sahibi apartman görevlisinin kıdem tazminatının tamamından sorumludur ve ödemek zorundadır. Yeni ev sahibi kendisinden önceki ev sahibine geçmiş yıllar için rücu etme hakkı vardır.

Apartmanlarda sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa, binada yönetici olma zorumluluğu vardır kanunen. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı çoğunluğu tarafından atanır.

İlgili kanunda, 8 ve üzeri daireli binaların yöneticisinin olma zorumluluğu getirilmiştir. Ancak apartman yöneticiliği günümüzde artık çok kapsamlı bir iş yükü haline geldiğinden ve zaman kavramı ile beraber önemli sorumlulukları da olan bina yöneticiliği görevini kimse üstlenmek istememektedir.

Yöneticinin eksiksiz yapması gereken görevler arasında, muhasebe kayıtları, sgk, kapıcı veya personelin kıdem tazminatı, avukatlık hizmetleri, resmi dairelerde apartman adına yapılacak işlemler, banka hesap ve aidatların takibi, apartmanın tüm teknik konuları, yıllık ve aylık rutin bakım sorumlulukları gibi bir çok konu yüzüne yöneticilik yapılmak istenmemektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu bina yöneticisini oluşabilecek bir çok konuda sorumlu tutmuştur.

Bunun dışında 8 bina üstü binalarda bir türlü yönetici seçilemiyorsa, apartmanın bulunduğu bölgedeki Sulh Hukuk Mahkemesine her hangi bir kat maliki başvurarak apartmana yönetici seçimi isteme hakkına sahiptir. Ancak bu biraz zaman alıcı bir iştir.

Hal böyle olunca, bir çok apartman kat maliki profesyonel bina yönetim firmalarına yönetim hizmetlerini vermeye başlamıştır.

Kat malikleri bir türlü apartmana yönetici atayamıyorsa, binanın bulunduğu yerin SULH MAHKEMESİNCE, kat maliklerinden her hangi birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, apartmana yönetici atar. Bu yönetici ilk kat maliklerinden yapılmak istenir ancak hiç kimse olmak istemesse dışarıdan yönetici tayin edilir.

Binaya Sulh Mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkar ise, sulh mahkemesi değiştirmeye müsaade edebilir.

Yangın tüpleri apartmanın her katında bulunmalıdır. Katlarda bulunan her ortak alanda, bir adet 6 kg lık taşınabilir yangın tüpü olmalıdır.
Düşük tehlike sınıfında her 500 m2, orta tehlike ve yüksek tehlike sınıfında her 250 m² yapı inşaat alanı için 1 adet olmak üzere, uygun tipte 6 kg’lık yangın söndürme tüpü bulundurulması gerekir.

Binalardaki yangın tüpleri, dışarıya doğru, geçiş boşluklarının yakınına ve dengeli dağıtılarak, görülebilecek şekilde işaretlenir ve her durumda kolayca ulaşılabilir yerlere yerleştirilir.

4 kg’ dan daha ağır ve 12 kg’dan hafif olan yangın söndürme cihazlarının, zeminden olan yüksekliği yaklaşık 90 cm’yi aşmayacak şekilde montaj yapılır.

Depolarda, otoparklarda, kazan daireleri, tesisat dairelerinde ve buna benzer yerlerde tekerlekli yangın söndürme cihazı bulundurulması mecburidir.

Bu yangın tüplerinin bakımını yapan üreticinin veya servis firmalarının T.C. Sanayi ve Ticaret Bakanlığı’nın dolum ve servis yeterlilik belgesine sahip olması gerekir.

Yangın söndürme tüplerinin altı ayda bir kontrol edilmesi. Ayrıca yıllık bakımlarının yapılması, standartlara uygun toz kullanılması ve dört yıl sonunda tozunun değiştirilmesi gerekmektedir.

İlk olarak apartman toplantısında yönetici adına karar alınıp, karar defterine yöneticinin adı soyadı ve yetkileri yazılır.  Apartman – bina toplantısında karar defterine karar maddelerinde yöneticinin bankacılık işlemleri için verilen yetki yazılmalıdır. (Para çekme, para yatırma vb. bankacılık işlemleri) Tavsiyemiz hangi bankadan hesap açılması düşünülmekte ise öncesinde o bankadan yazılması gereken metni istemek faydalı olacaktır. Bazı bankalar kendilerine ait metnin aynen yazılmasını eksik olması halinde uygun bulmayabilmektedirler. Toplantı öncesi karar yazılmadan bu metnin temin edilmesinde fayda vardır. Bazı bankalar da kendi metnini istemese dahi yetkilerin açık açık yazılmasını talep etmektedirler. Sadece karar defterinde “Bankacılık işlemlerinde yetkilidir” gibi bir ifadeyi yeterli bulmayıp para çekme, para yatırma gibi ifadelerin açık bir şekilde yazılmasını talep etmektedirler. 

Noterden tasdikli karar defterinizle bankaya gidildiğinde bazı bankalar son almış aldığınız kararın da ayrıca noterden tasdik edilmesi istenmektedir. Aslını yine size teslim ederek hesap açılışı ve diğer bankacılık hizmetleri için yetkiyi yöneticiye verirler.

Daha önceden bina adına alınmış vergi numarası yoksa vergi dairesi interaktif vergi dairesi sisteminden karar defterinde yönetici seçilen kişinin kendisi kullanıcı hesabıyla giriş yapar. Ekranda arama kısmında Apartman Yöneticiliği Sicil Açılış Dilekçesi yazılıp seçilir. Yönergeler takip edilerek potansiyel sicil numarası almak için sisteme alınan karar eklenerek dilekçe oluşturulur. 

Onaylama işleminden sonra ilgili bildirime ilişkin talep İşlem Durumlarım ve Sonuçları menüsünden Dilekçelerim bölümünden takip edilir. Bununla ilgili detaylara ulaşmak için GİB portalındaki interaktif vergi dairesi kılavuzu dökümanını indirip resimli anlatımdan da inceleyebilirsiniz

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinde yöneticinin Ana gayrimenkulün korunması ve kat maliklerinin yararına yönelik tedbirlerin alınması ile ilgili bağlayıcı madde vardır.

Yargıtay Hukuk Dairedi Bakırköy 1. Tüketici Mahkemesine yansıyan ve İstanbul’da gerçekleşen bir olayda kat malikinin evine hırsız girmesi sonucu altınları çalındı. Bunun üzerine kat maliki “sitesindeki güvenlik zafiyetini” ileri sürerek, olaydan “site yönetimini” ve sitenin güvenliğini sağlayan “güvenlik şirketini” sorumlu gösterdi ve tazminat davası açtı. Tüketici mahkemesinden hem maddi hem de manevi tazminat talep etti. Tüketici mahkemesi kat malikinin talebini yerinde gördü ve site yönetimini maddi tazminata mahkûm etti.

Sonrasında, site yönetimi davayı temyize götürdü. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi ise bu kararın temyiz talebini red ederek tüketici mahkemesinin verdiği kararı onadı. Site içerisinde “yeterli güvenlik önlemi almayan” site yönetimini hırsızlıktan dolayı sorumlu tutarak kat malikine tazminat ödenmesi gerektiğini kabul etti.

Yargıtay’ın temel gerekçesi “yeterli güvenlik önlemlerinin alınmamasından kaynaklandığı”na dayandığı anlaşılıyor. Bu karar özellikle yöneticiler açısından önemli bir emsal olarak kayda geçmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinde yöneticinin Ana gayrimenkulün korunması ve kat maliklerinin yararına yönelik tedbirlerin alınması ile ilgili bağlayıcı madde vardır.